BRATISLAVA 2. februára (WBN/PR) -
Počas uplynulých 10 rokov sme mohli na rezidenčnom trhu, a to nielen na Slovensku, pozorovať viaceré zlomové momenty. Trh prešiel výraznými zmenami na strane ponuky, dopytu aj cien a zažili sme aj "prepólovanie" vzťahu developer a kupujúci.
Pred krízou bol totiž záujem o nové bývanie taký silný, že si developer klientov
vyberal doslova z poradovníkov. Po kríze sa karta obrátila a začal sa boj o každého zákazníka. Prudkými zmenami prešla aj sféra bankového financovania nehnuteľností a bez ohľadu na vývoj stavebných materiálov sa viditeľne zmenila kvalita stavieb, vyplýva z analýzy realitnej kancelárie LEXXUS, ktorá pri príležitosti nedávneho 10-teho výročia svojho vzniku, retrospektívne hodnotí vývoj rezidenčného trhu.
2000 – 2008 - v znamení kontinuálneho rastu cien
Rast cien odštartovalo
hromadné odkupovanie družstevných, panelákových bytov a novinky od developerov, ktoré v tomto období obohacujú trh o nové byty. Medziročne
sa ceny zvyšujú o 8 - 10 %, dokonca v období rokov
2007 a 2008 až o 20%. Od roku
2006 zažíva trh s realitami svoje
historické maximum vo všetkých oblastiach. Rýchlo rastie ponuka, na trh vstupujú zahraniční developeri, začínajú sa stavať veľké projekty a projekty patriace do luxusného segmentu. Byty sa bez problémov predávajú z papiera a takmer
30 % zo všetkých obchodov
tvoria investičné nákupy. Samozrejmou reakciou na pozitívne reagujúci dopyt, je rast cien.
Dnes je na trhu v 120 projektoch približne 3 000 bytov.">
2008 - kríza na svetových finančných trhoch
Svetová kríza takmer okamžite zasahuje realitný trh. V dôsledku viditeľného poklesu dopytu sú viaceré plánované
projekty zastavené, odložené alebo rozdelené na menšie etapy. Nové developerské projekty sa kvôli nestabilnému trhu vôbec nestavajú.
2009 – 2011 - cena na prvom mieste
Ak na trh prichádzajú
nové projekty, tak zväčša ponúkajú
menší počet bytov, a to v priemere okolo 50. Aj výmery nových bytov sa zmenšujú. Projektujú sa najmä malé kategórie bytov - 1-, 2- a 3-izbové. Pred krízou obľúbené veľkometrážne byty 4- alebo 5-izbové byty (dvojizbové byty disponovali výmerou priemerného trojizbového bytu v paneláku) sa v projektoch skoro vôbec neriešia. Dôvodom je dosiahnutie priaznivého pomeru konečnej ceny bytov a počtu izieb.
Byty sú kupované pre zabezpečenie potreby bývania, na investovanie nie sú peniaze. V rebríčku posudzovaných parametrov sa
cena umiestňuje
na prvom mieste, nasleduje veľkosť bytu, teda najmä počet izieb a až na treťom mieste je lokalita. Kvalita a prevedenie stavby sú pod drobnohľadom a potenciálni
kupujúci sa rozhodujú podľa referencií. V dispozičných riešeniach začína byť dôležitý dostatok úložných priestorov, taktiež balkón či terasa. Trh v tomto období ponúkol len približne 2 500 bytov v 45 nových projektoch.
2010 – 2013 - štartovacie byty, hitom trhu
Po roku 2010 sa začína na bratislavskom rezidenčnom trhu objavovať
nový produkt – "štartovacie byty" v prestavbách a rekonštrukciách pôvodných objektov s ubytovacou alebo administratívnou funkciou. Štartovacie byty spúšťajú lavínu predaja cenovo dostupných, prevažne
malých 1 a 2-izbových bytov alebo garsónok. Nevýhodou je, že sa často nachádzajú v okrajových polohách mesta, teda zväčša bez vybavenosti a s horšou dostupnosťou, ako napríklad v Podunajských Biskupiciach, Vrakuni alebo Rači.
2012 - pozvoľný rast dopytu
Postupne sa
rozbieha predaj v ostatných
projektoch, dopredávajú sa dokončené byty, ktorých výhodou je na jednej strane možnosť okamžitého nasťahovania sa a ďalším benefitom sú zľavy.
Dopyt po nových projektoch
začína opäť rásť. Vďaka edukovanejšiemu zákazníkovi sa v ponuke objavujú kvalitnejšie stavby a rozumnejšie dispozičné riešenia. Dopyt podporujú aj voľnejšie podmienky financovania, klesajú úrokové sadzby. Získať 100%-tnú hypotéku už nie je takým problémom. Na trh pribúdajú nové projekty, takže
kupujúci si má z čoho vyberať. Spomenieme napr. Rezidencie Machnáč, Meinl Residence, Dornyk, Sun Park Residence, Radničné námestie Rača, Bytové domy Nejedlého, Tarjanne Dúbravka, Villinki, Belaria, Petržalka City, Nový Háj.
2013 – 2014 – nárast ponuky nových bytov
Na trh prichádza veľké množstvo bytov v strednom a nižšom strednom segmente vrátane už spomínaných štartovacích bytov. Rozrastá sa ponuka
štartovacích bytov v atraktívnych lokalitách ako je Ružinov alebo centrum, napr. Miletičova 5, Byty Stromová, Ružinovská 1 alebo Prima Park. Na trh prichádzajú aj dve veže projektu
Panorama City so 606-timi bytmi a záujem o ne je veľký už v úvode predaja. V súčasnosti, kedy sa dokončuje hrubá stavba, je
predaných viac ako 85% bytov. Z významnejších a väčších projektov ďalej vyberáme napríklad Jégeho Alej IV, Ružinovská 44, Rinzle, Rezidencia Draždiak či Petržalské Dvory. V ponuke nových projektov naďalej
dominuje kategória dvojizbových a trojizbových bytov. Developeri zavádzajú novú cenovú stratégiu, ktorej cieľom je motivovať kupujúcich ku kúpe. Preto na začiatku predaja sa byty predávajú za nižšie, lákavé ceny. Po predaji developermi stanoveného počtu bytov alebo uplynutím časového limitu sa ceny zvyčajne zvyšujú na vopred deklarovanú úroveň. Môžeme potvrdiť, že táto cenová stratégia funguje, dodáva Michal Zajíček, analytik realitnej kancelárie LEXXUS.
2014 - stabilita na trhu
Stabilný
dopyt mierne skresľuje zvýšený
záujem o projekty najnižšieho segmentu, spravidla o štartovacie byty, čo sa odzrkadľuje na poklese počtu predaných bytov v treťom kvartáli 2014. V roku 2014 bol
nárast ponuky citeľný hlavne v druhom a treťom bratislavskom okrese. Na trh vstúpilo
viacero úspešných developerských projektov ako napr. Prima Park, Modrá Guľa, Ružinovská 1, Pri Mýte, Nová Trnávka, Perla Ružinova II či Radničné námestie Rača. Počas štvrtého kvartálu rezonoval na bratislavskom rezidenčnom trhu najmä projekt Slnečnice, ktorý odštartoval
predaj takmer 350 nových bytov v pripravovanej zóne Mesto. Rezidenčný trh avizuje nástup nových projektov - Pri Mýte, Nový Štein Slnečnice Mesto a Zuckermandel.
"Priemerná cena voľných bytov sa už tretí rok pohybuje okolo úrovne 1 800 EUR/m2 bez DPH," dodáva na záver Michal Zajíček z LEXXUS-u.
NAJVÝZNAMNEJŠÍ DEVELOPERI
Zdroj: LEXXUS
24hod.sk
